Валютные игры: кому и где было выгодно покупать зарубежную недвижимость в 2017 году

На колебания курсов валют влияют разные факторы: монетарная политика, инфляция, потребительское доверие, динамика ВВП, платёжный баланс. Как правило, вместе с ростом валюты одновременно повышаются цены на недвижимость и снижается доходность (и наоборот).

После падения курса рубля в 2014–2015 годах объём денежных переводов россиян с целью приобретения зарубежной недвижимости сократился почти в два раза

Девальвация национальной валюты означает интересные возможности для иностранных покупателей недвижимости. На рынках со значительной долей зарубежных инвесторов такие условия могут вызвать всплеск спроса и даже изменить фазу цикла. В то же время слабая валюта в стране, где расположен объект, представляет риски для иностранных арендодателей, так как в таком случае сокращается арендный доход. Так, по информации Financial Times, когда в июне 2016 были объявлены результаты референдума о выходе Великобритании из ЕС, фунт стерлингов опустился до 31-летнего минимума по отношению к доллару — только благодаря этому покупательная способность тех, кто получал доход в американской валюте, выросла на 11 %.

Когда валюта дорожает, иностранным инвесторам выгоднее не покупать, а продавать недвижимость, извлекая повышенную прибыль от продажи. Содержание недвижимости в таком случае может стать слишком дорогим. Например, в 2014–2015 годах произошла девальвация
рубля: евро подорожал на 60 %, доллар — в два раза. Если до девальвации россияне могли купить недвижимость в США стоимостью 500 тыс. долл. за 17,5 млн руб., то после — за 35 млн руб. Падение рубля негативно повлияло на поведение инвесторов из России: по данным Центрального банка РФ, в 2015 году объём денежных переводов россиян с целью приобретения недвижимости за границей сократился почти в два раза по отношению к 2014-му.

2017: рост евро и падение цен в Лондоне

Международный брокер недвижимости Tranio рассмотрел условия приобретения недвижимости в Афинах, Барселоне, Берлине, Лондоне и Нью-Йорке в 2017 году для покупателей, получающих доход в 12 валютах. С учётом колебаний курсов и динамики цен на дома и квартиры наиболее выгодные условия для входа на рынок сложились для жителей еврозоны в Лондоне и Нью-Йорке и для малайзийцев — в Лондоне: для них недвижимость подешевела на 1–4 %.

Динамика стоимости недвижимости в 2017 году с учётом колебаний курсов валют, %

Данные: Банк Англии, Банк Греции, Европейский центральный банк, Министерство финансов США, Центральный банк Ирана, Idealista, Nationwide, Wohnungsboerse, Zillow
* Без учёта колебаний валютных курсов
В то же время для всех категорий покупателей значительно подорожали объекты в Барселоне и Берлине: помимо того, что евро укрепился по отношению к большинству валют, цены на недвижимость в этих городах выросли примерно на 10 %. Настолько же выросла стоимость квадратного метра в Нью-Йорке, однако ослабленный доллар амортизировал рост цен для большинства зарубежных инвесторов.

Среди рассмотренных валют в 2017 году больше всего подешевели риал и лира. Соответственно, гражданам Ирана и Турции стало менее выгодно приобретать недвижимость за рубежом — для них она выросла в стоимости на 20–30 %.

Чего ждать в 2018 году?

По прогнозам, в 2018 продолжатся многие тенденции 2017 года. В частности, жителям еврозоны будет по-прежнему выгодно приобретать недвижимость в Великобритании и США. Аналитики многих финансовых компаний, включая Crédit Agricole и Deutsche Bank, прогнозируют, что евро продолжит укрепляться по отношению к фунту стерлинга и доллару благодаря улучшению экономической ситуации в еврозоне в целом.

Аналогичным образом сильный юань будет способствовать росту покупательной способности покупателей из КНР. Центральные банки разных стран всё чаще включают китайскую валюту в свои портфели, и высокий спрос на юань может стимулировать его рост.

Что касается британских покупателей, то опрос, проведённый новостным агентством Reuters в начале 2018 года, показал: большинство аналитиков верят, что курс фунта стерлингов по отношению к евро и доллару в 2018 году будет стабильным, хотя многое будет зависеть от хода «Брекзита». Курс доллара, по их мнению, продолжит снижаться относительно евро и других основных валют.

Для зарубежных покупателей валютные колебания являются таким же важным фактором прибыльности инвестиций, как доходность, динамика цен и налогообложение. Изменения курса всегда представляют собой дополнительные риски.

Те, кто занимается простым арендным бизнесом за рубежом и нацелен на инвестирование в течение 10–20 лет, несильно рискуют. Коррекция валютных курсов критична для тех, кто реализует проекты добавленной стоимости. Гипотетическая ситуация: американский инвестор вложил деньги в проект редевелопмента в Лондоне; в течение полутора лет, пока длился проект, фунт упал по отношению к доллару на 20 % и «съел» всю доходность.

Также повышенные риски возникают у тех, кто берёт ипотеку на покупку недвижимости не в валюте той страны, в которой получает доход. Следует стремиться к тому, чтобы расходы на кредит и доходы были номинированы в одной валюте.

Курсы валют угадать невозможно, поэтому мы рекомендуем диверсифицировать свои инвестиции, чтобы защитить их от валютных рисков. Тем, кто не может вкладывать в недвижимость параллельно в нескольких странах, мы рекомендуем инвестировать в той стране, в валюте которой у инвестора будут расходы в средней и долгосрочной перспективе. Таким образом он будет меньше подвержен валютным рискам.